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莫斯科不相信眼泪

 
 
 

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十年房改,功过几何?--浅析房地产之乱  

2008-11-05 10:56:57|  分类: 百味生活A |  标签: |举报 |字号 订阅

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三聚氰胺事件令世界为之瞩目,个别地方领导引咎辞职,相反,为什么没有人为房地产市场的过错而站出来主动辞职?哪怕是公开道歉也好。

在充斥楼市的“降价”和“救市”喧嚣背后,我们几乎忘记了,今年恰好是中国深化住房制度改革10周年。10年房改,成就不容抹煞,但我们也有着沉痛的过错,对这些过错进行检视和思考,或许会有利于产业更好的发展。

一、忽略了住房保障体系

第一个过错,是片面强调房地产业的商品化功能,以及对地方财政的丰厚回报,而忽略了住房保障体系的建立。许多地方政府甚至与开发商站到一起,对保障性住房产生抵触情绪,某城市市长曾公开说“应该取消经济适用房”。由此,令楼市供应结构失衡,产业发展错位。当我们认识到保障体系的重要性并回过头去重新补课时,房改已经进入了第9个年头。即便到了2008年,某些地方政府仍在借口“救市”,而扬言放缓甚至叫停保障性住房建设。

二、土地制度非左即右

我们用9年时间犯了保障性错误,却差不多用10年时间犯了土地供应的错误。

2003之前,土地市场所犯下的是“权本位”之错。土地以协议出让为主,暗箱操作、权力寻租现象横行。一个颇为奇怪的现象是——真正意义上的开发商,比如万科等名企,竟很难拿到一手土地。大量的土地被土地倒爷、土地贩子控制。

2003年“8.31”之后,“土改”徐徐展开,但不幸的是,我们又从“极右”到“极左”,不慎又犯了“金本位”之错。一轮又一轮土地被高价拍卖,地方政府中饱私囊。更严重的是,土地供应却严重不足,即业界所说的“地荒”。“地荒”进一步推高了地价,地价又进一步推高了房价。接下来,我们不得不面对这第三个错误:房价的恶性上涨!

三、房价恶性上涨

地方政府用差不多五年时间也没能有效抑制房价恶性上涨,这不能简单地认为是措施不利和难度很大,恐怕地方政府控制房价的诚意也值得怀疑。这是对“以民为本”“执政为民”的中央精神的背叛。

今年房价刚刚出现下行的时候,马上就有地方政府跳出来“救市”,并将这一番行动赋予了似乎更加堂皇的理由——“救交易量”,进而“救经济”。其前后态度,耐人寻味。

今日的房价收入比高达20倍以上,交易量又如何救得了?深圳市副市长、北京市副市长、苏州市副市长等主管房地产的高官纷纷落马,其受贿金额甚至高达上亿元。与每个月国家和人民发给他的区区几千元工资相比,这些管理者的屁股怎么会坐在普通民众一边?

四、规划管理思路混乱

接下来,我们再谈到第四个过错——城市规划思路混乱,规划管理工作失职。把经济适用房建在偏远的郊外,而把优秀地段进行高价拍卖,进行商品房开发,赚取暴利。本来是城市中心区的CBD,却成了住宅林立的居住区;本来是50年产权的商用物业用地,却被堂而皇之地建成住宅销售,而且动辄便是几十万平方米,并美其名曰“SOHO”。有人说是开发商钻了政策空子,其实存在的何止是政策空子,简直就是一页空白。

大量的“小产权房”在管理部门的眼皮底下一窝蜂似地涌现,据北京有关部门统 计,“小产权房”的供应量约为市场房源总供应量的1/3。可笑的是,为北京建设出力流汗的许多年轻人,竟然成为了“燕郊房奴”、“宝坻房奴”甚至“小产权房的房奴”。

五、产业现代化水平落后

第五个过错在于,住宅产业的集约化和现代化水平还停留在较低级水平,与10年来楼市投资量、开发量、交易量的迅猛增长不成正比。10年来新建的住宅,有多少实现了分户供暖计量呢?有多少社区配备了中水循环体系呢?有几处社区采用了太阳能照明呢?有几处社区采用了生活垃圾分类和处理系统呢?

住宅产业在过去10年迅猛发展、大发其财的时间里,没能迅速推进住宅产业集约化和现代化工作,难道要等这个产业萎缩和亏损的时候再去发展集约化和现代化吗?

三聚氰胺事件令全民瞩目,个别地方长官引咎辞职,相反,为什么没有人为房地产市场的过错而站出来主动辞职?哪怕是公开道歉也好。

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